Juan Antonio García Amado

            Veamos cómo utiliza el principio de buena fe la jurisprudencia española, comprobémoslo tomando algún caso como ejemplo.

            Trabajaremos con la sentencia 728/2012 de la Sala Civil del Tribunal Supremo, sentencia de 11 de diciembre de 2012 de la que fue ponente el magistrado Francisco Javier Ortuño Moreno.

            Los hechos del caso son los siguientes. Un matrimonio vende una finca a un hombre que es, por lo demás, hermano de la esposa vendedora. Con la intención de que corra el tiempo para que prescriba el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, no se hace la inscripción registral de esa transmisión por compraventa. Eso fue en 1983. Tres años más tarde, los mismos vendedores vendieron la misma finca a otra persona y en esa oportunidad sí hubo inscripción en el Registro. Esta segunda venta se formalizó en notaría distinta de aquella a la que se había acudido tres años antes. El propietario desde 1986 la vendió a su vez ulteriormente y hubo todavía una venta más, todas con constancia en el Registro de la Propiedad.

            A todo esto, el primer comprador, el de 1983, vivía en Bruselas con su familia y no tuvo ningún conocimiento de la segunda y sucesivas ventas de la finca que había comprado y no registrado. Cuando ese primer comprador muere, sus herederos solicitaron la división judicial de la herencia y fue entonces, en 2006, cuando recibieron la certificación del Registro en la que constaban las sucesivas ventas de la finca de marras. Es más, la vendedora inicial declaró en el juicio que habían sido muy buenas las relaciones entre ella y su esposo -los vendedores- y el comprador que hermano suyo, y con los hijos de este hasta que “fueron al Registro y se enteraron”.

            No se discute la protección por la fe pública registral del comprador de buena fe que tiene registrada su propiedad. Eso lo determina el artículo 34 de la Ley Hipotecaria^[1]. Así que los demandantes no pueden reclamar la propiedad y por eso piden una compensación económica por su valor, que cifran en trescientos veinticuatro mil euros. ¿Pero de qué tipo es su acción?

            La gran cuestión jurídica de fondo tiene que ver con la prescripción de acciones y con el dies a quo para el cómputo del plazo de prescripción de la acción de reclamación de cantidad por incumplimiento contractual. Hay que regirse por los artículos 1961 y siguientes del Código Civil y tener en cuenta que la acción no es de reclamación de dominio sobre el inmueble, pues eso lo impide, entre otros, el mentado artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En cualquier caso, según el artículo 1963 del Código Civil el plazo de prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles es de treinta años. Para las acciones hipotecarias, marca el artículo 1964 un plazo de veinte años.

            La compleja cuestión la explica así el Tribunal Supremo:

            “Esto es lo que ocurre en el presente caso, en donde la interposición de la acción declarativa del dominio no se dirige solamente a la confirmación de la validez y eficacia de la titularidad de la finca objeto del litigio, sino que también, dada la irreivindicabilidad de la misma por la adquisición a non dominus del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, su interposición se realiza como fundamento directo de una pretensión indemnizatoria por el daño o perjuicio sufrido, cuestión que claramente excede del ámbito y función de la acción declarativa del dominio pero que permite al recurrente sustentar su principal motivo argumentativo, aumentar el plazo de prescripción a los treinta años previsto para la prescripción de las acciones reales, artículo 1963 del Código Civil” (fundamento segundo, número 2).

            La clave acaba estando en el artículo 1969 del Código Civil, que dice:

            “El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse” (subrayado, obviamente, es mío).

            Ahí queda ubicada la gran cuestión interpretativa de cuya resolución depende casi enteramente la decisión de este caso. Según cuál se vea como “el día en que pudo ejercitarse” la acción, en este caso habrá o no prescrito la acción. Evidentemente, no es lo mismo que ese tiempo comience en 1986, cuando hubo la primera inscripción registral, que fue la de la segunda venta (la primera fue la que no se registró, este es un caso de doble venta) o que comience en 2006, que es cuando los deudos del primer comprador reciben la comunicación del Registro. Hasta entonces habían estado confiados, al igual que aquel comprador al que heredan, en que la finca era suya y no había sido objeto de una segunda venta por los mismos que a ellos se la habían vendido y que, para más inri, eran sus parientes muy cercanos.

            Ya tenemos localizada la norma de referencia y su dilema interpretativo en este caso, dilema de cuya solución depende la decisión del caso: con una interpretación de “el día que pudo ejercitarse” la acción ha prescrito u con otra interpretación, también posible, de tal expresión, no está prescrita la acción. Y luego de que se compruebe cuál fue la opción interpretativa tomada, habrá que comprobar con qué argumentos es defendida por el tribunal. Ahí, como argumento interpretativo, veremos aparecer el principio de buena fe.

            La sentencia de primera instancia consideró prescrita la acción prescrita, porque entendió que el plazo se inicia en el momento en que la segunda venta fue registrada; es decir, el plazo de prescripción arranca en 1986. La sentencia de segunda instancia confirmó la anterior. En casación, el Tribunal Supremo, en esta sentencia que comentamos, usa el principio de buena fe para dar la razón a los demandantes y casar la sentencia de segunda instancia.

            Primeramente, el Tribunal apostilla que se trata de una acción personal de las del artículo 1964.2 del Código Civil y, por tanto, sin término especial establecido y que prescriben a los cinco años “desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación”^[2]. Así que ya tenemos el asunto bien comprendido: ¿cuándo comenzaron a correr esos cinco años, en 1986 o en 2006? Tengamos en cuenta que fue en 2007 cuando demandaron los herederos del primer comprador.

            Según el Tribunal Supremo, a la expresión “desde que pudieron ejercitarse” del artículo 1969 del Código Civil hay que darle la interpretación según la cual ese momento es cuando los herederos del primer comprador recibieron el documento de Registro que les hizo saber que la finca había sido ulteriormente vendida y registrada y que tal inscripción registral estaba legalmente protegida por serlo de compradores de buena fe. Semánticamente caben las dos interpretaciones que se han mencionado, la que hace que el plazo de prescripción se cuente desde 1986 y la que hace que empiece en 2006, pero el Tribunal Supremo, contra el parecer de las dos instancias anteriores, justifica su preferencia por esta segunda interpretación usando el argumento interpretativo de la buena fe.

            Ahora veamos cómo se usa en la sentencia este argumento interpretativo de principio. Resumamos en varios puntos:

            (i) Primero de todo, habilita la función interpretativa que puede corresponder al principio de buena fe en los temas de prescripción:

            “… con independencia de la caracterización tradicional con la que doctrina jurisprudencial ha referenciado, en términos generales, el Instituto de la prescripción extintiva, particularmente de su fundamento no en principios de estricta justicia, sino más bien en la inactividad o abandono en el ejercicio del propio derecho o en el principio de seguridad jurídica, así como en la conveniencia de su interpretación flexible, especialmente respecto de las causas interruptivas de la misma, resulta innegable la función informadora que debe desplegar el principio general de buena fe en la interpretación y aplicación del mencionado instituto, ya como acción o como excepción solicitada” (fundamento 3º, número 1).

            (ii) Contundentemente afirma que

            “en el presente caso la ausencia en la parte recurrida del presupuesto de la buena fe tanto en la realización de la segunda venta y posteriores transmisiones, como en la inscripción registral de dichas titularidades resulta de una evidencia cegadora”^[3] (fundamento 2º, número 4).

            Así que se tiene por indiscutible la mala fe de los vendedores.

            (iii) ¿Hubo buena fe en los compradores? Desde luego, si hubieran sido absolutamente diligentes habrían comprobado mucho antes la situación registral de la finca que habían comprado, por no hablar de que podrían haber instado la inscripción registral de la misma antes de que se hiciera la segunda venta.

            Lo decisivo, según el Tribunal y en relación con la buena fe del comprador, está en ciertos “criterios de ética social en las relaciones jurídicas y unos parámetros de diligencia básica y de razonable confianza en la apariencia creada” (fundamento 3º, número 2). Ahí quedan configurados tres patrones para apreciar la buena fe del comprador, o su ausencia: si obró él de un modo éticamente no reprochable, según lo que es usual en las relaciones jurídicas, si fue lo bastante diligente o indebidamente confiado y si fue razonable su confianza en la apariencia de que la compraventa primera estaba en orden y cada cual cumpliendo como correspondía.

            Aplicando esos parámetros con que se concreta la buena fe de demandantes, concluye la sentencia que fue la deslealtad de sus parientes vendedores lo que los hizo confiar y no adoptar medidas más efectivas de comprobación de la situación de la finca, como prueba que se enteraron del problema cuando confiadamente pidieron la nota registral a efectos de división de la herencia y teniendo tranquilamente la finca por suya. Así que, en resumen, ni fueron poco diligentes, no fue la suya una confianza injustificada ni incurrieron ellos en conducta moralmente reprochable, por lo que cumplen con el requisito de buena fe.

            Así pues, siendo posibles dos interpretaciones, ambas dirimentes para el caso, de aquel fragmento del artículo 1969 del Código Civil (“desde que pudieron ejercitarse”), en la sentencia del Tribunal Supremo se da preferencia a la favorable a los demandantes y esa opción interpretativa se justifica con un solo argumento: la evidente mala fe de los vendedores y la buena fe de los compradores. Sobre esta última, no tan evidente jurídicamente, ha tenido que hacerse un razonamiento más complejo, concretando tres condiciones pautas de análisis y dando por cumplidas las tres condiciones en el caso: lo no reprochable de la conducta de los compradores, su comprensible confianza y lo suficiente de su diligencia.

            Naturalmente, podemos leer en términos directamente morales la sentencia y afirmar que aquí ganaron los buenos confiados y perdieron los muy taimados vendedores. Cierto. Ganó la justicia, parece, y los argumentos interpretativos de raíz moral son muy fuertes, como sucede como todos o casi todos los que denomino argumentos interpretativos de principio. Pero no se trata de que la decisión la tomara el Tribunal en equidad o que sea una decisión contra legem. No se ponderó ahí ningún valor o principio contra la legalidad aplicable al caso, sino que se valoró entre las interpretaciones posibles de acuerdo con esa legalidad.

            Baste pensar que, en pura justicia, lo que más correcto nos parecería a casi todos sería que “los buenos” pudieran recuperar su propiedad de la finca y que los perjudicados por las viles maniobras de los que vendieron dos veces tuvieran que recibir de ellos cuantiosas compensaciones que los resarcieran por completo de todo posible perjuicio. Pero a ningún juez español ni a ningún jurista con dos dedos de frente y algo de conocimiento jurídico se le pasa por la cabeza tal solución justa en detrimento de la legalidad. Las valoraciones comparativas o ponderaciones, si así se prefiere llamarlas, se hacen entre interpretaciones de las normas del caso, no contra ellas cuando no nos dan gusto.

            Y una consideración más en este sentido. Las dos instancias anteriores estimaron más justificada la interpretación contraria del mismo artículo 1969 del Código Civil. ¿Será que el Tribunal Supremo es muy justo y eran sumamente injustos los otros? Para nada. Comprobemos como argumentaron los anteriores.

            En la sentencia del Juzgado y en la de la Audiencia Provincial de Asturias (sentencia 63/2010, de 25 de febrero) se entendió que la acción realmente ejercida por los demandantes era una acción personal de reclamación de cantidad, sometida a plazo de prescripción de quince años. Sobre cuándo comienza el plazo, de acuerdo con el artículo 1969 (“desde que pudieron ejercitarse”), la Audiencia Provincial se inclina porque el dies a quo fue cuando la inscripción registral de la segunda venta, en 1986, y ello se argumenta así:

            “En todo caso la interpretación propugnada por la parte recurrente provocaría una situación de inseguridad jurídica, pues se haría depender el día inicial para el cómputo de la prescripción no de la posibilidad real del ejercicio de la acción sino de un comportamiento tan subjetivo como el momento en que el perjudicado se da por enterado; a ello debe añadirse que con tal interpretación se vulneraría al principio la publicidad registral y que la misma no se aviene con el criterio que el legislador establece por ejemplo para el plazo del ejercicio de la acción de retracto prevista en el artículo 1.524 del Código Civil , que como es sabido es el de nueve días desde la inscripción en el Registro, habiendo señalado cualificada doctrina -Díez Picazo- respecto al artículo 1.969 del Código Civil que la posibilidad del ejercicio de la acción ha de valorarse con carácter objetivo sin tomar en consideración las circunstancias subjetivas del sujeto de derecho. Señalándose por la Doctrina que el artículo 1.969 no habla del nacimiento de la acción sino de su ejercicio y para la determinación del momento en que deba comenzar a correr el tiempo no debe tenerse en cuenta ninguna razón o circunstancia que no afecte a la posibilidad legal del ejercicio de la acción que ha de ser prescrita (SS de 8 de mayo de 1903 y 29 de enero de 1952)” (fundamento tercero).

            No son baladíes esos argumentos, y más si conseguimos dejar de pensar que el Derecho es una disciplina en la que combaten buenos y malos y tiene que imponerse la justicia, cueste lo que cueste, sino que se trata de una muy complicada regulación de la convivencia con mil complejidades técnicas y con consecuencias variadísimas y no solamente para las partes, razón por la cual hay leyes y razón por la que se pone a sentenciar a jueces muy profesionales y técnicamente muy avezados, y no a curas o profesores de Filosofía del Derecho o Ética.

            Vemos a la Audiencia usando toda esta variedad de argumentos en pro de la interpretación que discrecionalmente ha escogido como mejor:

            (i) Un argumento de principio, como es el de seguridad jurídica.

            (ii) El principio de publicidad registral.

            (iii) Varios argumentos sistemáticos combinados, con su base siempre en otro valor jurídico, el de la coherencia y congruencia del ordenamiento jurídico.

            (iv) Un argumento doctrinal, con cita nada menos que de Luis Díez-Picazo.

            (v) Un argumento de precedente jurisprudencial.

            Así que yo diría que esa sentencia tampoco está nada mal, aunque si miro solamente a los protagonistas del caso y nada más que a este caso, me da mayor satisfacción moral la otra.

            Pero el Derecho es así. Si así no fuera, encargaríamos las sentencias de primera instancia a los párrocos, las de segunda a los obispos y la casación se ventilaría en el Vaticano.

            Por eso es importante, apasionante y cosa muy seria el Derecho.  

            Último apunte, pues otra cosa interesante podemos observar en la sentencia. La doctrina jurídica tradicional, antes de la invasión neoconstitucionalista, jugaba también con una modalidad de principios que se llamaban principios generales del Derecho y que se empleaban para colmar lagunas normativas mediante un tipo de razonamiento o argumento complejo llamado analogía iuris (distinta de la analogía legis, como es de todos sabido). Vamos a ver ese tipo de normas en acción, los principios generales del Derecho, que nada tienen que ver, obviamente, con mandatos de optimización ni con jugar al póker en camiseta.

            Leamos entero el artículo 1473 del Código Civil español:

            “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

            Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

            Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

            Resulta, como vemos, que no se exige expresamente la buena fe de la inscripción registral de inmuebles para la transferencia de la propiedad en caso de doble venta. Obvio que tampoco se dice que no sea necesaria la buena fe. Entonces, ¿hace falta o no hace falta? Miren estos dos párrafos de la sentencia del Tribunal Supremo comentada (fundamento 2º, apartado 3):

            “… debe estimarse la aplicación incorrecta que en el presente caso realiza la Sentencia de Apelación respecto del Instituto de la prescripción, especialmente en relación a la inobservancia del papel rector que debe jugar el principio de buena fe como exigencia en el ejercicio de los derechos, artículo 7.1 del Código Civil, referenciado en el cumplimiento de los criterios de ética social en las relaciones jurídicas y su natural proyección en los deberes de rectitud, honradez y lealtad en los tratos y en su consecuente interpretación y ejecución.

            En efecto, una aplicación del citado principio, formulado con este carácter general, se observa en la propia configuración de la figura de la doble venta en donde pese a no mencionarse el criterio de la buena fe en el segundo párrafo del artículo 1473 del Código Civil, supuesto de que la misma cosa vendida a varios compradores fuera inmueble, la doctrina jurisprudencial de esta Sala, conforme a los propios antecedentes del precepto, 928 del Proyecto de García Goyena, es constante en su exigencia al adquirente que quiera hacer valer la inscripción de su derecho en el Registro, Sentencia de Pleno de esta Sala de 7 septiembre 2007 (núm. 928, 2007); exigencia que resulta aplicable al tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria y también, aunque resulta presumida, al tercero hipotecario del artículo 34 del mismo Cuerpo Legal”.

            Ese argumento de creación de un principio general con el que se rellena un vacío legal, -la duda sobre si concurre o no concurre cierto requisito, por ejemplo- tiene esta estructura:

            (i) Para los x se requiere R.

            (ii) Para los y se requiere R.

            (ii) Para los… v se requiere R.

            …

            (iv) Para los z no ya norma que diga que se requiere R y tampoco la hay que diga que no se requiere R.

            (v) A los efectos que importan, relacionados con el fin de la institución o de esas regulaciones, hay gran similitud entre los x, los y, los v y los z.

            (vi) Por tanto, hay buenas razones de congruencia regulativa para entender que por lo mismo que R se requiere para los x, los y y los v, se requiera R para los z.

            (vi) Así pues, se afirma que existe un principio general según el cual R se requiere también para los z y para todos los demás supuestos equivalentes, si los hubiera.

            En el ejemplo real del art. 1473:

            (i) La norma requiere buena fe para la transmisión de la propiedad al primer poseedor, en caso de que se trate de bienes muebles.

            (ii) La norma requiere buena para la transmisión de la propiedad al primer poseedor, si se trata de inmuebles y no hay inscripción registral.

            (iii) La norma no dice que sea necesaria la buena fe para la transmisión de la propiedad de inmueble al primero que la inscribió en el registro. Tampoco hay norma que diga que no se exigee la buena fe.

            (iv) Por las mismas razones por las que se pide la buena fe en los dos casos citados, tiene todo el sentido y utilidad exigirla en los supuestos de transmisión de la propiedad al primero que la inscribió.

            (v) Así pues, se da por establecido un principio general de buena fe, en caso de doble venta, en cuanto a la transmisión de la propiedad.

            (vi) En virtud de tal principio general, es exigible la buena fe también en los casos de doble venta de inmueble y para que la propiedad pueda transmitirse al primero que hace la inscripción registral.

            El Tribunal refuerza este principio con un argumento jurisprudencial y un argumento histórico.

            Nada que objetar. ¿Algún rastro de ponderación, de mandatos de optimización, de poner a la moral a jugar contra legem o cosa por el estilo? Ninguno. ¿Alguna necesidad de acudir ahí para algo a principios constitucionales expresos o implícitos, como si no hubiera más Derecho que el constitucional ni más constitución que la moral? Ninguna necesidad.

            Es la utilidad y el tremendo y sutil funcionamiento de la vieja técnica jurídica. La que quieren que olvidemos. La que ya apenas se enseña. Porque son mucho más sumisos y bien dispuestos ante el César los jueces poco formados y muy convencidos de que son semidioses al servicio del gran Zeus.

[1] Ley Hipotecaria, artículo 34: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”.

[2] Artículo 1964.2 del Código Civil: “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”.

[3] Sigue así, para fundamentar ese juicio sobre la evidente mala fe de los vendedores: “… ante las relaciones de parentesco de los implicados, hermanos y sobrinos de don Francisco , conocedores todos ellos de la doble venta, y el modo de practicarse esta y las sucesivas trasmisiones, ocultando su realidad al Registro y trasladándose, con idéntico propósito, a la Notaría de Cabezón de la Sal y no a la de Llanes para llevar a cabo la citada doble venta; sirviéndose todos ellos de la ausencia don Francisco y su esposa, residentes por aquel entonces en Bruselas, de la no inmediata inscripción de la primera venta a los efectos de esperar la prescripción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, así como de la falta de información impositiva de la referida finca, con el consiguiente quebranto de la buena fe exigible en las relaciones jurídicas”.